富力地產(chǎn)遭遇現(xiàn)金流緊張 短債危機(jī)一觸即發(fā)
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富力地產(chǎn)遭遇現(xiàn)金流緊張 短債危機(jī)一觸即發(fā)
與2008年金融危機(jī)時(shí)隔一個(gè)年輪之后，富力地產(chǎn)再度遭遇現(xiàn)金流緊張，短債危機(jī)一觸即發(fā)。
2008年，得益于“四萬(wàn)億計(jì)劃”的刺激，富力地產(chǎn)幸運(yùn)逃過一劫。如今，資金捉襟見肘的富力地產(chǎn)巧遇新冠肺炎疫情事件，能否安然渡劫？
從政策面看，為對(duì)沖疫情沖擊，縱使嚴(yán)厲數(shù)年的房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)向正發(fā)生微妙轉(zhuǎn)變，但“房住不炒”基調(diào)下，兇猛刺激政策大概率難以再現(xiàn)。
從公司基本面看，富力地產(chǎn)此前數(shù)年短債長(zhǎng)投，大力加碼商業(yè)地產(chǎn)，財(cái)務(wù)“重資產(chǎn)”與“慢周轉(zhuǎn)”疊加特征進(jìn)一步加劇，種下了現(xiàn)金流危機(jī)的“苦果”。調(diào)控政策的有限寬松之于富力地產(chǎn)當(dāng)下困境，可能只是揚(yáng)湯止沸而非釜底抽薪，作用有限。
富力地產(chǎn)(02777.HK)是否面臨現(xiàn)金流困境，最近半年一直被市場(chǎng)關(guān)注。2019年7月26日，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉簽署的一紙“原則上暫停拿地”的內(nèi)部文件在網(wǎng)絡(luò)流傳，暴露該公司的資金饑渴。截至2020年3月底，全國(guó)已有過百家房企宣布破產(chǎn)的背景下，其處境令人關(guān)切。
進(jìn)入2020年以來(lái)，受新冠肺炎疫情的影響，越來(lái)越多的城市已通過住房部門和金融機(jī)構(gòu)口頭傳遞放松限購(gòu)、限貸消息，樓市松動(dòng)的傳聞屢見不鮮。4月14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度。會(huì)議消息顯示，各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，比2019年增加1倍。
這些消息對(duì)于擅長(zhǎng)舊改的富力地產(chǎn)，或如隧道盡頭冒出的一縷光亮。
早在2008年金融危機(jī)期間，富力地產(chǎn)一度也被傳資金鏈緊張，甚至生死攸關(guān)。2009年國(guó)家快速推出“四萬(wàn)億”刺激計(jì)劃，富力地產(chǎn)順勢(shì)走出困境。時(shí)下這一故事情節(jié)聽起來(lái)頗感熟悉。捉襟見肘之際的富力地產(chǎn)巧遇新冠肺炎疫情這一特殊事件，似乎又將因禍得福。
歷史會(huì)重演嗎？這一次富力地產(chǎn)能再度化險(xiǎn)為夷嗎？
01
資金缺口283.66億元，短債危機(jī)一觸即發(fā)
富力地產(chǎn)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，在2019年下半年即已被爆出。網(wǎng)絡(luò)流傳的富力地產(chǎn)《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》，要求“2019年下半年原則上暫停拿地”。行文盡管克制，卻足以令人感受到無(wú)奈。
富力地產(chǎn)2019年中期的銷售金額為602.2億元，僅完成當(dāng)年1600億元銷售目標(biāo)的37.64%，遠(yuǎn)低于2018年同期的速度。按照當(dāng)時(shí)的測(cè)算，富力地產(chǎn)短期借貸及長(zhǎng)期借貸當(dāng)期到期部分579億元，同期的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為235億元，至少存在344億元資金缺口。
其當(dāng)時(shí)的處境，已令投資者十分揪心。
2020年3月26日公布的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年富力地產(chǎn)的權(quán)益合約銷售目標(biāo)完成1318.9億元，僅實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)的86.37%。截至2019年末，富力地產(chǎn)一年內(nèi)到期債務(wù)高達(dá)622.7億元。盡管其聲稱持有現(xiàn)金229.04億元，但資金缺口進(jìn)一步擴(kuò)大至393.66億元(表1)。這意味著，富力地產(chǎn)資金緊張的局面不僅沒有緩解，反而變得更嚴(yán)峻。
2020年4月3日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪(Moodys)將富力地產(chǎn)及其香港子公司的“B1”企業(yè)家族評(píng)級(jí)列入降級(jí)觀察名單。穆迪認(rèn)為，“鑒于富力地產(chǎn)未來(lái)12-18個(gè)月的大規(guī)模再融資需求，對(duì)其企業(yè)家族評(píng)級(jí)的下調(diào)，反映出我們對(duì)其高債務(wù)杠桿率和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)上升的擔(dān)憂”。
繼2019年12月30日完成2.73億股新H股配售，募集到37.35億港元資金之后，富力地產(chǎn)在2020年第一季度內(nèi)，已密集發(fā)出超過236億元總?cè)谫Y額度的申請(qǐng)，雖說已有多個(gè)項(xiàng)目顯示為“被受理”狀態(tài)。富力地產(chǎn)于2020年4月21日發(fā)行了一筆企業(yè)債券(032000374.IB)，募集到10億元資金。5月10日，深交所消息顯示，富力地產(chǎn)2020年發(fā)行的100億元小公募債券狀態(tài)更新為“通過”。即使110億元的資金到位，富力地產(chǎn)仍然還有288.36億元的資金缺口。倘若作最樂觀估計(jì)，這些債券融資項(xiàng)目全部成功落地，亦有147億元以上的資金缺口。這意味著，富力地產(chǎn)仍需完成147億元以上的應(yīng)收回款，或從他處挪騰同等現(xiàn)金才能填補(bǔ)這一缺口。
換言之，富力地產(chǎn)時(shí)下的安全取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素——銷售回款、融資能力，否則公司面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，至少需要出售資產(chǎn)斷臂求生。
那么，富力地產(chǎn)的銷售回款情況如何？融資能力如何？其資金壓力究竟有多大？短期償債風(fēng)險(xiǎn)有多高呢？下文一探究竟。
“房住不炒”基調(diào)下的銷售不力
遭遇2020年新春的新冠肺炎疫情以來(lái)，全國(guó)房企于1月下旬先后停工停售，進(jìn)入全民戰(zhàn)“疫”狀態(tài)，普遍遭遇了極限生存的考驗(yàn)。為應(yīng)對(duì)疫情，富力地產(chǎn)也將樓盤營(yíng)銷搬到了線上，推出了“全民營(yíng)銷+網(wǎng)上看房+無(wú)理由退房”等組合拳。
公開資料顯示，2020年2月15日至4月15日，富力地產(chǎn)所售全業(yè)態(tài)的房源都實(shí)現(xiàn)了在線購(gòu)房。只要購(gòu)房者在平臺(tái)“富力好房”中繳納3000元的定金并且簽署《商品房網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)書》，即可享受諸多福利。3月20日起，富力地產(chǎn)的促銷活動(dòng)進(jìn)一步升級(jí)，除原享有的六項(xiàng)權(quán)益，還可享受“鎖房升級(jí)權(quán)益”與“成交轉(zhuǎn)化權(quán)益”兩大“升級(jí)禮”。
銷售數(shù)據(jù)顯示，2020年1-2月，富力地產(chǎn)銷售額僅為86.8億元；2020年第一季度內(nèi)，其權(quán)益合約銷售金額為248.1億元，銷售面積約215.16萬(wàn)平方米，兩項(xiàng)指標(biāo)分別同比上升3%、11%。可以看出，富力地產(chǎn)的銷售效果并不樂觀，并且銷售面積增速遠(yuǎn)高于銷售金額增速，這應(yīng)當(dāng)不乏“以價(jià)換量”、薄利多銷的成分。
富力地產(chǎn)遭遇的銷售困境，全行業(yè)都感同身受。數(shù)據(jù)顯示，2020年2月，TOP30房企累計(jì)銷售金額為2157.29億元，環(huán)比下降40.94%；累計(jì)銷售面積1767.58萬(wàn)平方米，環(huán)比下降35.09%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年第一季度，全國(guó)商品房銷售面積、商品房銷售額降幅都在30%左右。同期，TOP100房企全口徑銷售業(yè)績(jī)規(guī)模較同比下降20.8%。
在2019年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，富力地產(chǎn)公布2020年的銷售目標(biāo)降至1520億元，這比前一年度下降了80億元。以此目標(biāo)折算，富力地產(chǎn)第一季度僅完成年度銷售計(jì)劃的16.32%。進(jìn)一步推算，未來(lái)的4-12月，富力地產(chǎn)需要完成1271.9億元，相當(dāng)于月均141.3億元，銷售壓力不可謂不大。這是可能完成的任務(wù)嗎？于5月6日最新公布的2020年4月份富力地產(chǎn)合同銷售金額僅實(shí)現(xiàn)92.2億元，這與前述月均銷售指標(biāo)141.3億元，差距不小。
上文有提及，2019年上半年，富力地產(chǎn)僅完成全年銷售目標(biāo)的37.64%。李思廉后來(lái)在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，富力下半年權(quán)益合約銷售應(yīng)該是900-1000億元左右，“全年大概是1500億、1600億左右，這個(gè)沒有大的問題”。
按照2019年全年實(shí)際完成的銷售規(guī)模折算，富力地產(chǎn)月均銷售規(guī)模僅有115.17億元。坊間傳言，富力地產(chǎn)在2019年下半年即已啟動(dòng)“全員賣房”，試圖用“以價(jià)換量”的策略加快銷售回籠資金。但是，實(shí)際銷售進(jìn)度與李思廉的期望相去甚遠(yuǎn)。數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)的季度銷售規(guī)模總體在400億元左右，也就是說，其下半年的月均銷售不過130億元左右。
2019年年報(bào)顯示，富力地產(chǎn)在海南省的權(quán)益土地儲(chǔ)備量為3036萬(wàn)平方米，項(xiàng)目包括閱山湖、閱海灣、海南首府、陵水富力灣以及紅樹灣等。海南是富力地產(chǎn)重要的市場(chǎng)，不過最近兩年，海南的樓市調(diào)控格外嚴(yán)厲。2020年3月，海南省再度收緊了樓市政策，宣布新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。這意味著富力地產(chǎn)必須要把房子蓋完了才能出售，而不能再賣期房了。在此背景下，富力地產(chǎn)手里拿的土地能否良好變現(xiàn)，是個(gè)問題。
2019年未達(dá)全年銷售目標(biāo)的上市房企總共有6家，包括招商局置地(00978.HK)、綠地香港(00337.HK)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)(03377.HK)、保利地產(chǎn)(600048)、景瑞控股(01862.HK)、富力地產(chǎn)，對(duì)應(yīng)的銷售目標(biāo)完成率分別為99.03%、96.92%、92.88%、92.37%、89.64%、86.37%。可見，富力地產(chǎn)銷售不力的局面從2019年即已顯現(xiàn)。進(jìn)一步說，富力地產(chǎn)是業(yè)內(nèi)銷售業(yè)績(jī)相對(duì)落后的大型房企之一。
早在2018年春，富力地產(chǎn)曾首次提出3000億元銷售目標(biāo)的“三年計(jì)劃”，目標(biāo)從2017年的協(xié)議銷售額818億元上升至2020年的3000億元。回望最近幾年，其判斷似乎都太過樂觀。
如果延續(xù)此前的勢(shì)頭，富力地產(chǎn)2020年能否完成銷售目標(biāo)，依然要?jiǎng)澮粋�(gè)大大的問號(hào)。
富力地產(chǎn)持續(xù)數(shù)年的艱難去化，并非房地產(chǎn)行業(yè)的孤例。2019年7月底，中央再次嚴(yán)厲定調(diào)之后，“房住不炒”已深入政策骨髓，房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則相當(dāng)明確。2020年新冠肺炎疫情爆發(fā)以來(lái)，多地政府出臺(tái)了抗疫期間的樓市支持政策，但是相繼上演了“秒宣——秒撤”的政策“一日游”現(xiàn)象。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至少有5個(gè)城市新政遭遇“見光死”。樓市銷售松動(dòng)的地方政府均被約談，中央政府“房住不炒”的定力可見一斑。
近年以來(lái)，房企破產(chǎn)倒閉從傳說變成了現(xiàn)實(shí)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年政府至少進(jìn)行400多次房地產(chǎn)調(diào)控，全國(guó)有528家房企宣布破產(chǎn)，往日大名鼎鼎的房企，如銀億集團(tuán)(000981)、五洲集團(tuán)、新光集團(tuán)赫然在列。房企銷售“TOP100”榜單企業(yè)三盛宏業(yè)被爆出拖欠巨額工程款、拖欠員工工資遭圍堵討債，全國(guó)項(xiàng)目大面積停工，債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，公司進(jìn)入破產(chǎn)倒計(jì)時(shí)；“老牌粵系房企”頤和地產(chǎn)被爆現(xiàn)金流已接近枯竭。在“房住不炒”的政策主旋律下，進(jìn)入2020年，房企破產(chǎn)浪潮繼續(xù)上演，截至發(fā)稿日，申請(qǐng)破產(chǎn)的房企超過了100家。