4個(gè)月以來，住房租賃市場(chǎng)正在發(fā)生哪些新變化，又會(huì)給這一本已火熱的市場(chǎng)帶來哪些新的期待？

　　地方政府新政策

　　各地如何發(fā)力“租購?fù)瑱?quán)”？

　　住房租賃，已經(jīng)成為我國住房體系的重要組成部分。在前期已出臺(tái)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，首批開展住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市，以及北京、上海等一線城市，正在積極推動(dòng)新政的落地。

　　補(bǔ)建租賃市場(chǎng)“基礎(chǔ)設(shè)施”：杭州、廣州、武漢、成都等推出官方房屋租賃平臺(tái)

　　不同于房屋買賣要到相關(guān)部門進(jìn)行備案，住房租賃市場(chǎng)長期處于監(jiān)管“盲區(qū)”。虛假房源、合同不報(bào)備、房東隨意漲租、更改租期、“二房東”現(xiàn)象屢禁不絕等，都是目前租賃市場(chǎng)上存在的痛點(diǎn)。

　　由政府主導(dǎo)，集監(jiān)管、服務(wù)、信息于一體的官方房屋租賃平臺(tái)是租賃市場(chǎng)的“基礎(chǔ)設(shè)施”，也被視為各項(xiàng)政策落地的抓手。

　　今年7月，住建部等9部委在《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中要求，多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。“建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)”就是其中一項(xiàng)措施。

　　7月過后，各地政府主導(dǎo)的住房租賃平臺(tái)相繼亮相。8月21日，成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)啟動(dòng)試運(yùn)行，截至11月7日，出租房源信息多達(dá)272355條，其中已簽約房源268953條；9月29日，杭州住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線試運(yùn)行，一個(gè)月累計(jì)訪問量近60萬次，累計(jì)掛牌房源37244套；10月19日，廣州推出政府住房租賃平臺(tái)“廣州智慧陽光租賃平臺(tái)”；11月1日，由武漢房管局聯(lián)合中國建設(shè)銀行打造的武漢住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)上線運(yùn)行；成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)日前開始試運(yùn)行，并首次公布一批房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人黑名單……

　　據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者不完全統(tǒng)計(jì)，在12個(gè)試點(diǎn)城市中，除上述城市已推出官方住房租賃平臺(tái)外，其他城市均提出搭建政府住房租賃平臺(tái)，并明確了時(shí)間表。例如，沈陽提出，12月底前實(shí)現(xiàn)官方平臺(tái)的全部設(shè)計(jì)功能；廈門提出，年底前形成基本框架、實(shí)現(xiàn)初步功能，明年6月完善；廣東肇慶提出，爭(zhēng)取到2018年底建立相對(duì)完善的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)。

　　在12個(gè)試點(diǎn)城市中，有4個(gè)城市(廣州、深圳、佛山、肇慶)在廣東，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長張少康日前表示，未來由政府主導(dǎo)建設(shè)的住房租賃交易平臺(tái)，將與住房交易和不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息充分對(duì)接共享，實(shí)現(xiàn)放盤—交易—備案—評(píng)價(jià)—數(shù)據(jù)發(fā)布一條龍服務(wù)，嚴(yán)把房源真實(shí)關(guān)，并逐步將各類城中村租賃住房納入平臺(tái)統(tǒng)一管理。

　　在12個(gè)試點(diǎn)城市之外的一些一線城市，官方租賃服務(wù)平臺(tái)也應(yīng)運(yùn)而生。10月31日，與北京住房租賃新政同步，北京住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)正式上線。監(jiān)管平臺(tái)完成主體認(rèn)證、房源查驗(yàn)、合同備案等工作；服務(wù)平臺(tái)提供租賃信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、登記備案申請(qǐng)、資金監(jiān)管、市場(chǎng)主體信用信息查詢、信用評(píng)價(jià)等服務(wù)。

　　在北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳志看來，形成統(tǒng)一的監(jiān)管平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)，有利于政府實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)信息數(shù)據(jù)的共享。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，建設(shè)政府住房租賃平臺(tái)，為機(jī)構(gòu)開展專業(yè)化、規(guī)模化的租賃經(jīng)營創(chuàng)造了基礎(chǔ)，還為租賃下游衍生產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出了商機(jī)，比如房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、房屋裝修、電商提供的所有生活服務(wù)(租客休閑娛樂、快遞服務(wù))等。

增加租賃增量——國企成市場(chǎng)“壓艙石”

　　在加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的過程中，各地都積極發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，并提出了具體的落實(shí)目標(biāo)。

　　7月底，成都便提出，到2017年年底，成都將組建或改建3～4家國有住房租賃公司。

　　南京市在《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》中明確，市級(jí)層面由市國資委統(tǒng)籌明確參與試點(diǎn)國有企業(yè)，原則上不少于兩家；區(qū)級(jí)層面由各區(qū)政府、江北新區(qū)管委會(huì)各確定至少一家國有企業(yè)開展規(guī)模化住房租賃試點(diǎn)。2017年國有規(guī)模化住房租賃企業(yè)不少于14家。

　　沈陽也出臺(tái)了細(xì)致的方案：2017年12月底前，組建兩家國有住房租賃平臺(tái)公司，通過建設(shè)、改建、收購或長期租賃等方式取得房源并負(fù)責(zé)房源的租賃運(yùn)營和管理，完成1萬套公租房建設(shè)、500套存量房源收購、確定一到兩個(gè)改建房源項(xiàng)目。到2020年，國有住房租賃平臺(tái)公司形成一定的市場(chǎng)規(guī)模，持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。

　　上海的表態(tài)也很明確。9月15日，上海市政府發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》，其中明確表示，“通過國資國企的引領(lǐng)和示范，盡快增加市場(chǎng)供給，穩(wěn)定市場(chǎng)租金，將國有企業(yè)打造成本市住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定器、壓艙石，并形成一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃產(chǎn)業(yè)。”

　　7月24日，上海市國土局出讓的分別位于嘉定區(qū)和浦東新區(qū)的兩宗“只租不售”地塊，是上海首次推出租賃住房用地，要求競(jìng)得人須100%自持70年。這兩宗“只租不售”地塊，最終花落張江集團(tuán)和嘉定發(fā)展集團(tuán)。

　　有分析人士認(rèn)為，要求房企100%自持、“只租不售”的地塊拍賣，意在為租賃市場(chǎng)增加供給，并增加機(jī)構(gòu)房源在市場(chǎng)中的占比。

　　9月13日，上海再次成功出讓租賃住房用地。位于上海市浦東新區(qū)、長寧區(qū)和徐匯區(qū)的4宗租賃住房用地，被上海地產(chǎn)集團(tuán)成功以16.88億元的底價(jià)摘得。

　　短短40天內(nèi)，上海6宗租賃住房用地成功出讓，全部是被國企競(jìng)得。

人才爭(zhēng)奪：倒逼“租售同權(quán)”？

　　在越來越多的城市將“人才公寓”作為吸引人才的“標(biāo)配”之時(shí)，各地為了爭(zhēng)奪人才而放寬落戶條件是否也在悄然推動(dòng)“租售同權(quán)”呢？

　　2017年，武漢市委書記陳一新明確提出了“5年留下100萬大學(xué)生”的目標(biāo)。“求賢若渴”的不僅是武漢，2017年以來，南京、長沙、鄭州和成都等地紛紛推出各項(xiàng)人才政策，本科畢業(yè)生的“零門檻落戶”在教育資源豐富的南京、武漢、成都和長沙等地實(shí)現(xiàn)。

　　10月16日，武漢發(fā)布《市招才局、市公安局關(guān)于進(jìn)一步放寬留漢大學(xué)畢業(yè)生落戶試行政策的通知》，其中規(guī)定辦理落戶的條件為：具有普通高校專科、本科以及非普通高校本科(含教育部認(rèn)證的留學(xué)回國人員)學(xué)歷或?qū)W位，年齡不滿40周歲的人員，而碩士研究生、博士研究生甚至不受年齡限制。

　　其中，武漢市明確規(guī)定符合人才政策者有自有房屋的，可在房屋所在地落戶，無自有房屋的，可在單位集體戶落戶，受到外界關(guān)注的租房者落戶問題的解決辦法為“在所在地或借住地的社區(qū)公共戶落戶”。這部分租房者在基本公共服務(wù)，特別是子女教育權(quán)利上能否借此機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)與有房者的“租售同權(quán)”？

　　“租售同權(quán)”的提法始于廣州，住建部發(fā)言人也稱“將通過立法逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇”。但對(duì)于外界頗為關(guān)注的教育權(quán)利，有態(tài)度謹(jǐn)慎的業(yè)內(nèi)人士指出，在學(xué)位使用問題上，租房者的子女一直都有入學(xué)的權(quán)利，只是在優(yōu)先級(jí)上的順位次序不同。“事實(shí)上，以租房者所在的第三順位要想獲得優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源幾乎不可能，很多房主都會(huì)與房客在合同內(nèi)約定，房客不得使用學(xué)位。”中原地產(chǎn)研究院首席研究員張大偉分析說。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，若不改變租房者在使用學(xué)位時(shí)優(yōu)先級(jí)上的順位，“租售同權(quán)”還只能停留在口號(hào)層面上。

　　據(jù)了解，武漢市教育系統(tǒng)目前對(duì)學(xué)位使用順序的排位與全國多地類似：第一順位為“房戶合一”；第二順位為“有房無戶”；第三順位是租房者的子女。一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者稱，雖“房戶分離”者的地位有些尷尬，但也屬于“有房有戶”，在此前提下將戶籍遷至其已購房產(chǎn)處并非難事，關(guān)鍵問題還在于后面兩個(gè)順位的人群如何照顧。以在武漢落戶的本科生為例，如果其選擇租房，戶籍落在租住房屋所在社區(qū)的公共戶，則這一部分人變?yōu)?ldquo;有戶無房”或“有戶租房”者，他們的順位是否排在“有房無戶”，即在武漢購房但還未獲得武漢戶籍的這部分人之前呢？

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者就此采訪武漢市教育局負(fù)責(zé)小學(xué)和初中入學(xué)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)教育處相關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人明確表示：武漢市入學(xué)學(xué)位的使用優(yōu)先級(jí)以戶籍為首，其次才是房屋所有權(quán)，“不論是集體戶口還是社區(qū)公共戶，都是武漢人，是武漢人就會(huì)按照本地人的待遇來處理。”至于“有戶無房”或“有戶租房”的人在順位上是否會(huì)排在“有房無戶”的人之前，該負(fù)責(zé)人回答稱“‘有戶無房’的優(yōu)先級(jí)原則上的確應(yīng)高于‘有房無戶’，但進(jìn)一步的實(shí)施細(xì)則還在制定中，無法給出明確答復(fù)。”

　　“給其中一部分符合一定條件的租房者‘塞’一個(gè)戶口過去，他們子女學(xué)位使用的順位就往前排了，因?yàn)榇蠖鄶?shù)城市的學(xué)位使用順序還是以戶籍為第一原則。”有業(yè)內(nèi)人士分析說，以此種方式在部分非一線城市率先實(shí)現(xiàn)部分租房者的“租售同權(quán)”，未必不是一種選擇。

　　但現(xiàn)實(shí)情況卻是，在優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)位爭(zhēng)奪中，第一順位的“房戶合一”者都不能百分百保證就讀，再爭(zhēng)“有戶租房”和“有房無戶”者誰第二誰第三的問題，似乎稍顯遙遠(yuǎn)。武漢市住房保障和房屋管理局租賃業(yè)務(wù)專班一位負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“在武漢優(yōu)質(zhì)教育資源集中的地區(qū)，‘房戶合一’這部分人都不能百分之百保證進(jìn)入名校，再討論誰排第二的問題沒有實(shí)際意義，租房者就是排第二也上不了名校。”

　　上述基礎(chǔ)教育處相關(guān)負(fù)責(zé)人補(bǔ)充說，武漢市各區(qū)縣的教育資源分布情況不同，每年4月各區(qū)縣教育局會(huì)對(duì)該區(qū)域內(nèi)的適齡兒童和小學(xué)能提供的學(xué)位數(shù)量進(jìn)行摸底調(diào)查，到6月份再公布具體的實(shí)行辦法。“在滿足第一順位的‘房戶合一’后，若學(xué)位還有富余，‘有戶租房’和‘有房無戶’的情況都可一并解決。”但他也坦言，若連第一順位的都無法百分百滿足，后兩個(gè)順位的情況就只能調(diào)劑，“只能保證上公立學(xué)校，但不能上名校。”